买深圳小产权二手房的交易流程!!

1、选择房源
任何线上看房报价甚至LBS app看房的互联网尝试在这一步都是非常不靠谱的，因为在售房源信息瞬间千变万化，要想看到真实房源并判断房源好坏，只有一个办法—即花费时间线下找中介带你亲自看房，并实地考察房源状况。只有你亲眼看到的房源才是你可能买到的，记住这里不是100%，因为很可能当你看到这套房的时候，这套房已经卖了或者业主因为其他原因又不卖了云云。至于各个中介给你的报价，仅供参考吧，真实的报价只在中介公司的系统里，至于最后能够成交的价格也只在业主的心里，这个价格能有多低就取决于帮你谈价的中介的水平了。

2、谈价、签订合同
谈价可以说是体现中介能力和水平最重要的一个方面，大多数中介都是报给你业主价格，你要出多少钱买就直接约业主出来让你直接跟业主谈，谈你妹啊，我直接跟业主谈价的话还要你中介干嘛！厉害的中介是有搞定业主的招数的，谈到业主最后的心理价位就是你成交的最低价格。价格一旦确定，合同的主要内容大概就确定了，当然还有很多付款条件、家私清单、交房条件等很多细节需要注意，有时候总价你未必满意，但是加上这些附属条件之后你会发现你能賺更多。签约前还有一个非常重要的事情就是确保房产处于无纠纷可交易状态，否则摊上问题房源你会吃不了兜着走的。合同签约的当天是需要支付一定的现金给业主当定金的，以资信守，否则业主不会卖给你的。

3、申请贷款
合同签署之后就需要按约定时间去银行缴纳首期款，并签署相关资料申请银行贷款了，贷款的金额是与银行评估价相关的，评估价也是可以调整的，想少出点首付就可以调高评估价多贷点款，贷款利率一般是按市场利率走，当然，银行这些贷款条件都是可以想办法争取的。

4、担保公司赎楼
如果房产是非抵押状态即红本在手的情况下，就不需要担保公司介入，可以在申请下来银行贷款之后直接去过户。
如果房产还处于抵押按揭状态，就需要担保公司帮你垫款把房产从原业主的抵押贷款银行赎出来，简称赎楼，才能变成可交易状态去过户到你名下。担保公司一般是在看到你的贷款银行愿意贷款给你即出具贷款承诺函之后才会为你去垫款赎楼，赎楼金额就是原业主还剩下的贷款金额，担保公司一般是利用其在银行的额度申请资金去赎楼，紧急情况下也可以用其现金去赎楼，不同赎楼方式收费不等，赎楼费用也是根据市场资金状况来决定的。
赎楼的过程中可能会涉及到罚息，也就是原业主需要提前还款单方面终止原贷款合同所面临的违约处罚，一般来说如果原业主按揭期限还在3年以内，就可能会有1-3个月月供利息的罚息。

5、房地产权交易中心过户及抵押
担保公司帮你赎楼出来之后，就可以去市房地产权交易中心（原国土局）过户了。如果是深户的话大概5个工作日你的新房产证就出来了，这时候你需要向天朝纳税才能取证，值得注意的是此时所有税率计算的基准是市房地产权交易中心给出的评估价（不同于银行贷款时候的评估价），此评估价一般为房产成交价的6-7成，一般每半年或一年调整一次。这房产一买一卖，你白花花的银子就交上去了，天朝万税万万税啊。在现场你与写着你名字的房产证原件拍照留念之后，房产证就会被你的贷款银行收走并直接抵押在市房地产权交易中心了，银行凭借这个抵押后面就终于可以放心给你贷款了。

6、银行放款
一般在过户抵押的当天或者第二天，银行就会把你在银行缴纳的首期款打给原业主，在过户抵押后的一周左右，会把尾款也就是你申请的贷款打给原业主。这个过程简称放款，此时恭喜你成为真正房奴了，银行放尾款后再过一个月，你就要开始供第一期楼了。放款的过程中还会涉及到一个费用叫短期利息，这个是担保公司在用银行额度赎楼的过程中，需要向银行借一笔款去帮你还款赎楼，时间从赎楼到放尾款为止，这笔钱也是需要支付利息的，时间很短，称之为短期利息，短期利息的支付方式是从原业主尾款中直接扣除的，如果整个交易是业主买方实收，这笔短期利息也是需要买家支付的。

7、交楼
一般按照合同，在业主收到尾款之后的几天之内，就需要陪你去办理物业、水电、有线电视等过户手续了，这个过程称为交楼。所有这些手续完成之后，整个购房流程就交易完成了，恭喜你房奴，准备好钱下个月开始还银行钱吧！