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　　前几天，北京规自委公众号发了篇文章《为历史遗留项目解决不动产登记难题，8.1万户居民拿到了“大红本”》，里面提到：

　　去年以来，北京市加速解决历史遗留的“办证难”问题，经过市区两级合力推动，截至目前共为140余个历史遗留项目、约8.1万套房屋解决了不动产登记难题，其中2020年办理了约5.1万套，2021年已办理约3万套。按计划，北京市年内将解决10万套不动产登记的历史遗留难题。

　　去年5.1万套，今年年内将解决10万套，也就是说，两年将有15.1万套房拿到房本。

　　为什么有很多房子成为历史遗留项目拿不到房本呢?原因很多，例如：

　　有的开发企业为了加快建设，立项、规划、工程开工建设手续不齐全；有的没有完成规划中公共配套设施的建设等，导致项目无法满足规划验收和建设工程验收；有的挪用了代收购房人缴纳的契税款和专项维修资金……

　　举几个例子：

　　海淀双榆树东里甲20号楼，在入住时，开发商营业执照被吊销，相当于这个项目主体没了，直接导致后期的竣工备案、确立大产权、分户登记等都无法办理。恒大名都的252户业主，因为开发商占用业主住宅专项维修资金无法拿到房本。通州华业东方玫瑰小区有71户业主存在办不下房产证的难题，原因是开发商没有为71户业主所购房屋缴纳契税。

　　因为这些种种原因，北京有大量的房子拿不到房本，也就没法正常卖出，在二手房市场上无法流通。另外，我们也知道，回迁房/安置房更是难以拿到房本的，因为各种原因拖个十几年很普遍。通过控制下房本的时间来调节二手房市场的供给量，也是调控房价和土地市场的一种方法。

　　去年中，北京开始大量解决历史遗留问题，一旦被认定为“历史遗留项目”，即可以很快拿到房本。

　　正常年份，新房每年大约成交3-4万套，顺利的话，新房交付1-3年时间可以拿到房本，北京每年增加几万个新房本，可以在二手房市场上流通。

　　而这两年突然增加了15万可以流通的房本，尤其是很多房子都等了十几年甚至二十年，业主早就急于出售换房，因此短期内将会给北京楼市增加不少二手房供给。

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　　北京市加速解决历史遗留的“办证难”问题的原因我们并不知道，但这是对老百姓是好事儿，而且客观来讲，由于增加了二手房的供给，可以起到平抑房价的作用。

　　今年下半年，北京楼市的供需面会有些微妙的变化。

　　供给侧，二手房挂牌量应该会增加。而由于今年实行集中土拍、集中供应土地，下半年也会有大量新房即将集中入市。需求侧预计比较平稳，其中学区房需求会减少。由于学区房向来是上半年前几个月是高峰，下半年走低，而且今年由于学区新政出来，很多不着急的家长必然会观望。

　　从供需的变化来看，预计北京楼市下半年会比较平稳，大涨的概率很低。也不要期望房价会降，大家可以去看看二线城市的房价表现，尤其是南宋版图的房价。而且去年到现在，各种生产资料都在大幅涨价，从铁矿石/钢材、铜、化工产品等等，同这些大宗商品相比，北京房价的涨幅根本不算什么。说白了，房价就是水涨船高，水就是货币供应量。

　　从3月份下旬开始，北京的二手房成交量就开始环比下降，4月份北京二手房房成交量环比下降20%，但房价环比上个月上升了1.5%，房价同比去年则上涨了13.28%。这是实时签约成交的数据，并非网签数据，很多二手房的网签要滞后签约时间几个月，近三个月北京二手房网签量大概都在2万套/月左右。

　　（数据来自realdata）

　　总结一下，北京二手房的成交量已经开始连续走低，房价还在小幅上涨，但量在价先，今年的楼市小阳春涨幅基本结束。我们年初预测，今年北京的平均房价涨幅区间为10%-15%，前几个月已经走完了大半涨幅，预计下半年以平稳为主。